谢晓阳、郭梁凯律师代理佛山市中级人民法院商品房预售合同纠纷案件
案情简介：上诉人邱健认为置地公司为涉案房地产开发商，具备预售商品房法律资格的是置地公司，委托华盈公司包销代理出售房产，置地公司与华盈公司应对《订购华某购物广场合同书》的履行不能承担连带责任。置地公司、金华辉公司和华盈公司在邱健不知情、未经邱健同意的情况下，恶意串通进行多次债务承担和债权债务转移转让的协议、诉讼、调解，其债务转移、债务承担属于并承的债务承担，上述过程未追加、未通知邱健作为第三人参加，提存补偿款亦未通知邱健，更未征得邱健的同意，对邱健不发生法律效力，置地公司、金华辉公司应为加入华盈公司承担履行与邱健签订的合同义务。置地公司、金华辉公司和华盈公司不具备交售涉案房产，导致华盈公司履行合同不能，事后又恶意串通一物多卖，因此，应当对损害邱健的损失承担连带赔偿责任。遂上诉至佛山市中级人民法院。
基本信息
审理法院：佛山市中级人民法院
案件类型：民事
案 由：商品房预售合同纠纷
裁判日期：2015-08-31
审理程序：二审
上 诉 人 ：邱健
被上诉人：
佛山市禅城区置地集团公司 企业信息
佛山市金华辉投资发展有限公司 企业信息
上诉人代理律师：
被上诉人代理律师：
其他方代理律师：
文书性质：判决
当事人信息
上诉人（原审原告）邱健，男，汉族，1959年7月30日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人谢晓阳，广东龙浩律师事务所律师。
委托代理人郭梁凯，广东龙浩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）佛山市禅城区置地集团公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人许某全，该公司经理。
被上诉人（原审被告）佛山市金华辉投资发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人熊某平，该公司经理。
委托代理人周曦，广东广大律师事务所律师。
委托代理人黄浩，广东广大律师事务所律师。
原审被告佛山市华盈物业管理公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人叶某广，经理。
委托代理人刘玉文，广东天骅律师事务所律师。
审理经过
上诉人邱健因与被上诉人佛山市禅城区置地集团公司（以下简称置地公司）、佛山市金华辉投资发展有限公司（以下简称金华辉公司）、原审被告佛山市华盈物业管理公司（以下简称华盈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审判决查明：1993年6月14日，邱健（买方）与华盈公司（卖方）签订《订购华某购物广场合同书》（合同号佛盈字93／0074号），主要约定内容：一、买方购买祖庙路某广场三楼C808号铺位；二、铺位面积9.855平方米，分摊走廊面积、梯间面积2.956平方米，购房款项合计279871元；三、铺位交付使用时间定于1994年6月份；四、付款和交铺方法，1、合同签订当日支付订金1.5万元、合同签订日起十五日内支付购房款的30%，第二期于93年8月支付30%，第三期93年10月交付30%，余款在交铺时付清；2、交铺，本广场竣工验收后卖方全部收齐铺款后，通知买方办理交铺手续，卖方开具发票、铺位证明书给买方作办理契证依据，连同门钥匙交买方，卖方一次性代办铺位证件，费用由买方负责等。同日，华盈公司向邱健开具《收据》，载明收到邱健铺位订金15000元。1993年6月23日，华盈公司向邱健出具《收据》，载明收到邱健第一期购房款69000元。1993年9月1日，华盈公司向邱健出具收据，载明收到邱健第二期购房款84104.12元。1993年10月28日，华盈公司向邱健出具收据，载明收到邱健第三期购房款84000元。邱健向华盈公司支付上述款项合计252104.12元。
另查明一，2005年7月15日，金华辉公司诉华盈公司、置地公司、佛山市华侨服务总公司清算组（以下简称华侨公司清算组）商品房预售合同纠纷一案［案号：（2005）佛禅法民三初字第372号］，原审法院依法审理后作出（2005）佛禅法民三初字第372号民事判决书，查明事实如下：包含涉案铺位在内的佛山市禅城区祖庙路某号华辉大厦发展商为置地公司。1992年11月30日，置地公司与华侨公司（该公司于2005年3月23日被佛山市中级人民法院裁定宣告破产，并成立华侨公司清算组）签订《商品房协议书》及《补充协议》，约定将上述华辉大厦一、二、三层商场整体出售给华侨公司，后该公司成立华盈公司专司经营该房地产项目。其后，华盈公司陆续支付房款，至1998年底，华盈公司支付房款3175万元，约占房款总额的近60%。2002年，置地公司退出华辉大厦的开发经营，将其投资权益全部转让给金华辉公司。2002年10月15日，金华辉公司、置地公司、华侨公司与华盈公司签订《售房补充合同》，确认上述《商品房协议书》转由金华辉公司与华盈公司承继履行，后华盈公司未依约支付剩余房款，并作出判决：一、解除置地公司与华侨公司于1992年11月30日签订的《商品房协议书》及《补充协议》；二、解除金华辉公司、置地公司、华侨公司清算组与华盈公司于2002年10月15日签订的《售房补充合同》；三、华盈公司于判决生效之日起10日内将华辉大厦一、二、三层物业返还给金华辉公司。该判决业已生效。
2006年4月1日，华盈公司（甲方）与金华辉公司（乙方）签订《委托协议书》，主要约定“鉴于甲方依据已经发生效力的（2005）佛禅法民三初字第372号民事判决，向乙方返还佛山市华某购物广场首至三层的物业，甲方须对物业的次预购人进行补偿，但由于甲方濒临破产，无力支付补偿款项，甲乙双方达成协议，由甲方委托乙方向包括邱健在内的40户次预购人支付补偿款。”
2006年12月11日，华盈公司在佛山日报A7版刊登关于“华某购物广场”债权申报及清偿通知的公告，主要内容为：“位于佛山市禅城区祖庙路某号华某购物广场项目已烂尾多年，为最大程度保护各预购人的利益，经政府相关职能部门协调，现已制定项目重组暨解约补偿方案。目前，该方案的具体实施工作已全面展开，请曾购买华某购物广场商铺的预购人于本通知刊登之日起60日内凭《订购华某购物广场合同书》、收款收据向我司申报债权，以便签署相关解约文件、收取补偿款项。”
2007年11月23日，华盈公司在佛山日报B11版刊登关于华某购物广场债务清偿通知的公告，主要内容为：“位于佛山市禅城区祖庙路某号华某购物广场烂尾楼宇的解约补偿工作已基本完成，请尚未申报债权的预购人于本通知刊登之日起90日内与我司联系，以便签署相关解约文件、收取补偿款项。逾期，我司将向法院申请破产清算。”
2009年11月23日，华盈公司、金华辉公司就祖庙路某号首层至三层向次预购人支付补偿款达成调解，原审法院出具（2009）佛禅法民二初字第1645号民事调解书，协议如下：一、双方一致确认于2006年4月1日签订的《委托协议书》，金华辉公司未向佛山市祖庙路某号首层至三层的次预购人支付补偿款613992.55元（其中包括C808铺位的次预购人邱健补偿金额102992.26元）；二、鉴于金华辉公司未向次预购人支付补偿款，金华辉公司承诺在调解书发生效力之日起五日内将上述补偿款613992.55元作为借款支付给华盈公司，由华盈公司直接向次预购人付款。
2009年12月28日，华盈公司通过EMS方式向邱健位于广东省佛山市三水县西南镇红卫路36号之三的身份证地址发出《通知》一份，载明“关于祖庙路某号华某购物广场烂尾楼的解约补偿工作已近尾声，请您于本通知收取之日起十日内与我司联系，以便办理收取华某购物广场三层C808号商铺解约补偿款102992.26元的手续，逾期我司将上述解约补偿款提存于广东省广州市广州公证处。”广东省广州市广州公证处于2010年1月4日出具（2009）粤穗广证内经字第215371号《公证书》，主要载明“华盈公司在我处申请对其邮寄送达通知的内容及过程进行证据保全；2009年12月28日，华盈公司以EMS特快专递方式向邱健邮寄特快专递一份；兹证明与本公证书向粘连的《通知》及《国内特快专递邮件详情单》复印件与原件内容相符”。广东省广州市广州公证处于2010年1月18日出具（2010）粤穗广证内经字第8719号《公证书》，主要载明“华盈公司根据（2009）佛禅法民二初字第1645号《民事调解书》，于2010年1月18日委托金华辉公司将102992.26元提出到公证处，华盈公司所欠邱健债务已经履行”。2011年10月12日，广东省广州市公证处向邱健出具《领取提存款通知书》，主要载明“华盈公司于2010年1月18日将（2009）佛禅法民二初字第1645号《民事调解书》应付款102992.26元提存我处，请你于2015年10月12日前到我处领取，自提存之日起五年不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归国家所有。”
另查明二，包括涉案铺位在内的佛山市禅城区祖庙路某号首、二、三层商场产权于2012年2月9日登记于佛山市保辉投资发展有限公司名下。
邱健到庭陈述：邱健与华盈公司约定于1994年6月交付涉案铺位，但由于不具备交付条件，实际履行不能，之后邱健也向华盈公司主张过交付铺位，当时政府部门也出面协调过；由于政府一直在协调，所以邱健就没有通过法律途径解决；邱健主张双倍返还购房款依据，主要是华盈公司欺诈，不具备出售资格，且实际没有履行，造成邱健重大损失，邱健主张返还购房款之外，另主张华盈公司赔偿一倍购房款弥补邱健损失。
华盈公司到庭陈述：华盈公司确实收取了邱健购买涉案铺位款项252104.12元，但由于华盈公司现在工作人员与当时的工作人员完全不一样，所以不知款项去向；从现有证据看，收取的款项一半交付给了置地公司，后来金华辉公司承继置地公司后，政府也出面进行了协调，让金华辉公司将一半的款项退还给次预购人，所以只能返还邱健102992.26元；华盈公司现在还没有进入破产程序，受上级委托正在进行内部清算，准备申请破产。
金华辉公司到庭陈述：涉案铺位所在物业于1996年竣工，四层以上物业于2000年启用，第一至三层物业于2006年启用；政府出面只是协调金华辉公司不要向华盈公司主张违约责任并退还次预购人已付购房款，但为了不让华盈公司挪用，尽可能补偿到次预购人个人，此外其他事项政府并没有协调。
一审法院认为
原审判决认为，本案是商品房预售合同纠纷。邱健与华盈公司签订的《订购华某购物广场合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，邱健及华盈公司双方均应诚实信用地履行合同。
对邱健主张解除其与华盈公司签订的《订购华某购物广场合同书》的诉请。经原审法院查明事实，置地公司与华侨公司于1992年签订《商品房协议书》及《补充协议》，约定将华辉大厦一至三层商场整体出售给华侨公司，后华侨公司成立华盈公司对外出售，华盈公司与邱健于1993年签订《订购华某购物广场合同书》；2002年，金华辉公司、置地公司、华侨公司与华盈公司签订《售房补充合同》，确认上述《商品房协议书》转由金华辉公司与华盈公司承继履行；后由于华盈公司无力向金华辉公司支付剩余购房款，金华辉公司诉至法院，原审法院作出（2005）佛禅法民三初字第372号民事判决书判决解除上述《商品房协议书》及《补充协议》、《售房补充合同》，华盈公司将华辉大厦一至三层物业返还给金华辉公司；现在涉案铺位登记于佛山市保辉投资发展有限公司名下。由于华盈公司无力向上一手出售人金华辉公司支付剩余购房款，法院依法判决解除华盈公司与金华辉公司的房屋买卖合同，从而导致华盈公司无法继续履行与邱健签订的订购华某购物广场合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，对邱健诉请解该诉请，原审法院予以支持。对邱健主张华盈公司返还购房款并赔偿购房款一倍的损失的诉请，其中已付的购房款252104.12元，在合同解除后，华盈公司依法负有返还义务，故原审法院予以支持。对邱健主张还须另行再赔偿一倍购房款252104.12元以弥补损失的诉请，由于华盈公司长期占有使用邱健上述购房款，确实给邱健带来实际损失，参照华盈公司占有使用邱健上述款项利息损失（以购房款252104.12元为本金从最后一笔款项交付时间即1993年10月28日起算至起诉之日即2014年4月29日，按照中国人民银行同期贷款利率计付利息为330357.24元），而邱健只主张赔偿252104.12元低于实际利息损失，系当事人对自己诉讼权利的处分，故邱健的该诉请亦合理合法，原审法院予以支持。对华盈公司以其与金华辉公司在法院达成调解协议并将购房款102992.26元提存于广州市公证处视为已经履行了向邱健返还购房款的抗辩，由于华盈公司在并没有依法通知邱健的情况下与金华辉公司达成关于仅退还邱健部分购房款的协议，对邱健并无约束力，故对华盈公司的该抗辩，原审法院不予采纳。对华盈公司关于诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”的规定，要求侵害是确定的、已经发生的。涉案铺位于2012年2月9日登记于佛山市保辉投资发展有限公司名下，在邱健提起本案诉讼前，邱健一直认为涉案铺位没有进行产权登记并认为自己仍享有对华盈公司主张交付涉案铺位的期待利益，且各方均确认政府部门一直出面协调次预购人、预购人与出卖人之间的关系，故对华盈公司的诉讼时效抗辩，原审法院亦不予采纳。
对邱健主张置地公司、金华辉公司在本案中应与华盈公司承担连带责任的诉请，华盈公司作为涉案铺位的预购人无力向出售人金华辉公司支付购房款，导致华盈公司与金华辉公司的买卖合同被法院依法解除，进而导致华盈公司向包括邱健在内的次预购人履行不能，则过错方在华盈公司，作为原开发商置地公司或承继开发商的金华辉公司均无过错，亦与邱健不存在合同关系，故对邱健的该诉请，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、解除邱健与华盈公司于1993年6月14日签订的购买位于佛山市禅城区祖庙路某号三楼C808号铺位《订购华某购物广场合同书》；二、华盈公司于判决发生法律效力之日起十日内，向邱健返还购房款252104.12元；三、华盈公司于判决发生法律效力之日起十日内，向邱健赔偿损失252104.12元；四、驳回邱健的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取4421元，由华盈公司负担。
上诉人诉称
上诉人邱健不服原审判决，上诉称：置地公司为涉案房地产开发商，具备预售商品房法律资格的是置地公司，委托华盈公司包销代理出售房产，置地公司与华盈公司应对《订购华某购物广场合同书》的履行不能承担连带责任。置地公司、金华辉公司和华盈公司在邱健不知情、未经邱健同意的情况下，恶意串通进行多次债务承担和债权债务转移转让的协议、诉讼、调解，其债务转移、债务承担属于并承的债务承担，由此形成了置地公司、金华辉公司和华盈公司连带承担履行对邱健的合同义务的客观事实。上述过程未追加、未通知邱健作为第三人参加，提存补偿款亦未通知邱健，更未征得邱健的同意，对邱健不发生法律效力，置地公司、金华辉公司应为加入华盈公司承担履行与邱健签订的合同义务。置地公司、金华辉公司和华盈公司不具备交售涉案房产，导致华盈公司履行合同不能，事后又恶意串通一物多卖，因此，应当对损害邱健的损失承担连带赔偿责任。综上，请求二审法院判决：1、撤销一审判决第四项，改判由置地公司、金华辉公司对华盈公司返还邱健购房款252104.12元、赔偿邱健损失252104.12承担连带责任；2、一、二审诉讼费由置地公司、金华辉公司和华盈公司负担。
上诉人邱健在二审没有提供新的证据。
被上诉人辩称
被上诉人置地公司答辩称：置地公司与佛山市华侨服务总公司（以下简称华侨公司）签订的《佛山市城区置地实业总公司商品房协议书》和《补充协议》为买卖合同关系，不存在包销代销关系。同时，置地公司已于2002年将华辉大厦项目整体转让给金华辉公司，不再对华盈公司负有合同义务。邱健与华盈公司签订买卖合同，应当向华盈公司主张权利，应由华盈公司承担责任，与置地公司无关。
被上诉人置地公司在二审未提供新的证据。
被上诉人金华辉公司答辩称：置地公司与华侨公司之间订立的是买卖合同关系，而非包销代理关系，导致本案合同不能履行的过错在华盈公司，金华辉公司与邱健不存在合同关系，邱健请求金华辉公司承担责任没有依据。
被上诉人金华辉公司在二审没有提供新的证据。
原审被告华盈公司陈述称：华盈公司与邱健签订合同，权利义务应由华盈公司和邱健承担。华盈公司已提存补偿款，邱健应领取补偿款。本案诉讼请求已超过诉讼时效期间，请求驳回邱健的上诉请求。
原审被告华盈公司在二审未提供新的证据。
本院查明
经审理，本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院确认原审查明的事实。另查明：邱健确认于一审判决后已向广东省广州市广州公证处领取了提存款102992.26元。
本院认为
本院认为：本案二审争议的焦点是置地公司、金华辉公司是否应对华盈公司的金钱给付义务承担连带责任。
在本案中，置地公司与华侨公司、华盈公司之间确立的商品房预售合同关系，以及置地公司将涉及华辉大厦的权利义务一并转让给金华辉公司的合同关系已为发生法律效力的民事判决所确认，因此，邱健主张置地公司与华侨公司、华盈公司之间订立的合同为包销代销关系的理由不成立，本院不予采纳。置地公司将涉及华辉大厦的权利义务一并转让给金华辉公司，此后由金华辉公司承担合同的权利和义务。此后因华盈公司未依约支付尚欠房款给金华辉公司，金华辉公司据此请求解除双方的买卖合同关系，并得到原审法院的支持。因此，邱健主张置地公司、金华辉公司与华盈公司恶意串通损害邱健的利益的理由亦不成立，本院不予支持。邱健主张置地公司、金华辉公司参与华盈公司的债务清偿，但未能提供充分的证据予以证明，应承担举证不能的责任，本院对其请求不予支持。因邱健于一审判决后已向提存机关领取了提存款，故对华盈公司应返还的购房款应予扣减，华盈公司尚应返还149111.86元给邱健。
综上，上诉人邱健的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，但因邱健领取了提存款，故应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
二审裁判结果
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第580号民事判决第一项、第三项和第四项；
二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第580号民事判决第二项为：原审被告佛山市华盈物业管理公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款149111.86元给邱健。
二审案件受理费5081.56元，由上诉人邱健负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长温万民
代理审判员余珂珂
代理审判员吴媛媛
裁判日期
二〇一五年八月三十一日
书记员
书记员陈敏仪
