刘敏律师代理佛山市中级人民法院租赁合同纠纷案件
案情简介： 2011年7月15日，庞苏女（甲方）与黎某（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用；租赁期限从2011年8月25日起至2014年8月24日止；如乙方要求续约时，在同等条件的前提下，乙方有优先续租权；并对租金等进行了约定。启飞经营部于2014年2月与通信公司签订合作合同。黎某起诉黎妙秀离婚，经二审终审，判决准许黎某和黎妙秀离婚，启飞经营部归黎妙秀所有，并对双方子女抚养、其他财产分割等进行了处理。启飞经营部现登记住所为涉案商铺。投资人于2014年5月4日变更为黎妙秀。双方尚未交接涉案商铺。黎妙秀向庞苏女账户划款支付涉案商铺的租金。后黎妙秀向佛山市中级人民法院提起上诉。
基本信息
审理法院：佛山市中级人民法院
案件类型：民事
案 由： 租赁合同纠纷
裁判日期：2015-01-14
审理程序：二审
上 诉 人 ：黎妙秀
上诉人代理律师：史雪松 [广东润正律师事务所]
其他方代理律师：刘敏 [广东龙浩律师事务所]
文书性质：判决
文书正文
当事人信息
上诉人（原审原告）：黎妙秀，女，1969年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：史雪松，广东润正律师事务所律师。
被告：庞苏女，女，1961年6月11日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。
委托代理人：刘敏，广东龙浩律师事务所律师。
审理经过
上诉人黎妙秀因与被上诉人庞苏女租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第890号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院经审理查明：黎妙秀与黎某于1995年3月27日登记结婚。佛山市南海区罗村镇启飞通讯器材经营部（以下简称启飞经营部）成立于2003年9月26日，原为登记于黎某名下的个人独资企业。涉案商铺位于佛山市南海区狮山罗村罗湖区，登记权属为庞苏女。2011年7月15日，庞苏女（甲方）与黎某（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用；租赁期限从2011年8月25日起至2014年8月24日止；如乙方要求续约时，在同等条件的前提下，乙方有优先续租权；并对租金等进行了约定。启飞经营部于2014年2月与通信公司签订合作合同。黎某起诉黎妙秀离婚，经二审终审，判决准许黎某和黎妙秀离婚，启飞经营部归黎妙秀所有，并对双方子女抚养、其他财产分割等进行了处理。启飞经营部现登记住所为涉案商铺。投资人于2014年5月4日变更为黎妙秀。双方尚未交接涉案商铺。黎妙秀向庞苏女账户划款支付涉案商铺的租金。
2014年8月20日，黎妙秀向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）确认黎妙秀为佛山市南海区狮山镇罗村罗湖1-2号铺的承租人；（二）2014年8月24日后庞苏女继续将该铺位租赁给庞苏女，并与黎妙秀签订铺位租赁合同；（三）本案诉讼费用由庞苏女承担。
一审法院认为
原审法院认为：虽《租赁合同》由黎某与庞苏女签订，但该合同签订于黎妙秀与黎某夫妻关系存续期间，商铺上的经营实体启飞经营部判归黎妙秀所有，现启飞经营部由黎妙秀经营，租金由黎妙秀支付，黎妙秀主张其为涉案商铺的实际承租人的主张原审法院予以采纳。确认之诉为请求确认民事实体法律关系的效力、设立、变更、消灭之诉，黎妙秀第一项诉讼请求（确认黎妙秀为涉案商铺承租人）并不属于诉的范畴，黎妙秀是否为商铺承租人原审法院进行论述认定，但在判项中不再列出。
《租赁合同》约定承租方享有优先承租权，租赁期限届满后，庞苏女再行出租租赁标的的，黎妙秀依约定可以在同等的条件下享有优先于第三人与庞苏女订立租赁合同的权利。没有证据反映庞苏女与第三人另行签订租赁合同再行出租涉案商铺，庞苏女亦一直主张收回商铺自用，黎妙秀主张的优先承租权并没有行使的前提。约定租赁期限至2014年8月24日届满，期满能否继续租赁具有不确定性，启飞经营部于2014年2月与他人签订合作合同时应对此作出合理预期、衡量其中的风险，相应的责任亦应自行承担，但并不是要求出租人必须继续出租商铺的理由。约定租赁期限届满，在没有第三人租赁商铺的情况下，黎妙秀、庞苏女是否继续租赁关系需由双方共同协商，就租赁期限、租金支付等各项条款达成一致再签订合同。庞苏女已明确表示不同意继续租赁关系，黎妙秀请求庞苏女继续签订租赁合同的主张缺乏理据，原审法院不予支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回黎妙秀的诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取50元，由黎妙秀负担。
上诉人诉称
上诉人黎妙秀不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）有充分证据证明庞苏女并非收回铺位自用，而是出租给他人，原审判决认定证据有误。一审中，黎妙秀提供了与庞苏女的录音，录音中庞苏女明确指出涉案铺位已出租给第三人（吴小姐），并且已签订了合同，并且确认与吴小姐多次沟通未果，又将吴小姐的联系方式交给黎妙秀，让黎妙秀自行与吴小姐沟通。黎妙秀自行与吴小姐多次沟通，庞苏女从未提到要收回自用。该录音通话发生在2014年7月，在短短一个月后，庞苏女在诉讼中突然改口称要收回自用，明显是为了应付诉讼的虚假陈述。从证据规则角度，庞苏女如果要推翻录音真实性要申请鉴定，既然庞苏女未申请鉴定，原审法院仅凭庞苏女的否认就否定该证据的真实性，属于证据认定错误。（二）本案存在庞苏女与黎妙秀前夫黎某串通的重大嫌疑。因黎某婚外生育子女，存在严重的家庭暴力，黎妙秀起诉离婚，法院认定黎某存在过错，并将启飞经营部判决给黎妙秀，但黎某还要想连黎妙秀唯一的收入来源也剥夺。在2013年12月底法院将启飞经营部经营权判决给黎妙秀时，黎某就声称其得不到的东西黎妙秀也不能得到，原来属于黎某的东西一定要拿回来。离婚案的判决是在2014年3月底收到，黎妙秀正式接手该经营部后，于同年4月向庞苏女提出续租，但庞苏女就突然告知黎某已主动表示不续租，并已和其他人谈出租的问题。黎某应当是在一审判决后就与庞苏女串通好。2014年5月初，当黎妙秀再次联系庞苏女询问续租的事，庞苏女称已和第三人吴小姐签约，不再继续租给黎妙秀。本案一审判决前，黎妙秀多次见到黎某在涉案商铺附近巡视，通过种种迹象显示，是黎某与庞苏女串通，故意谎称收回自用赶走黎妙秀，然后由黎某继续经营，是以合法形式掩盖非法目的的无效行为。启飞经营部与电信公司的合同是在2014年2月27日签订的，当时双方的离婚案一审已判决，黎某明知铺位已判决给黎妙秀的情况下，仍然代表启飞经营部积极与移动公司协商签订协议，明显违反正常逻辑，明显是已与庞苏女协商串通好。如果黎妙秀失去该经营部，就将失去了唯一的生活来源，还要对移动公司承担巨额的违约责任。（三）即使法院要判决驳回黎妙秀的上诉请求，也要在判决中写明如庞苏女收回铺位后并非自用而是出租给他人，应当如何承担法律责任的内容，否则法律规定的优先承租权将成为一纸空文。（四）涉案商铺是黎妙秀的唯一生活来源，请求判决黎妙秀可继续租赁该铺位至电信公司合同到期（2015年12月31日）。
被上诉人辩称
被上诉人庞苏女答辩称：涉案合同是庞苏女与黎某签订的，而非与黎妙秀或启飞经营部签订的，故黎妙秀不享有优先承租权。庞苏女已多次通知黎妙秀要收回铺位自用，也给予黎妙秀期限，现在黎妙秀已在外面另开店铺，却还霸占涉案商铺不交回，没有任何事实和法律依据，请求法院驳回黎妙秀的上诉请求。
上诉人黎妙秀在二审期间向本院提交了以下证据：
证据1.银行转账凭证，拟证明黎妙秀在合同到期后仍向庞苏女交付租金，合同应继续履行；
证据2.短信记录，拟证明庞苏女已与他人就涉案商铺另行签订了租赁合同的事实。
被上诉人庞苏女在二审期间向本院提交了宣传单张一张，拟证明黎妙秀已在外另开店铺，其继续占用涉案商铺无任何依据。
本院查明
经审查，本院对双方当事人提交的证据作以下认定：因庞苏女对黎妙秀提交的银行转账凭证的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。因庞苏女称该费用仅是场地使用费，其不确认双方已就续租一事达成一致意见，并明确表示不同意续租，故该证据不能证明双方已就涉案商铺的续租事项达成协议，本院对此不予采信；因黎妙秀提交的短信记录，不能直接证明庞苏女已与他人另订租赁合同，且庞苏女对此也不予确认，本院对此证据不予采信；因黎妙秀是否在外另开店铺与黎妙秀是否可继续租赁涉案商铺无关联性，故本院对庞苏女提交的宣传单张不予采信。
经审查，本院对原审法院查明的事实均予以确认。
另查明，庞苏女在二审期间再次明确陈述涉案商铺不继续租给黎妙秀，涉案商铺要收回自用，不出租给他人。
本院认为
本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案争议的焦点是黎妙秀主张的优先承租权是否成立。
根据本案租赁合同的约定，如承租人要求续约时，在同等条件下，承租人有优先续租权。优先承租权是一种期待权，如果出租人不出租房屋，则承租人不得以享有优先承租权为由要求出租人将房屋出租给承租人，只有当出租人出租房屋时，承租人才能在同等条件下将实现优先承租权的可能性转变为现实性。因此，本案中，黎妙秀行使优先承租权的前提是庞苏女继续出租涉案商铺。黎妙秀上诉称庞苏女已与他人就涉案商铺签订了租赁合同，并提交了录音记录及短信记录予以证明。本院认为，首先，此两证据属于电子证据，通讯的对方主体不明确，缺乏直接证据予以支持，在庞苏女对此予以否认且无其他证据予以佐证的情况下，无法据此认定庞苏女已就涉案商铺与他人另行签订了租赁合同。在庞苏女主张涉案商铺收回自用的情况下，基于合同自由原则，庞苏女在涉案商铺租赁合同届满后有权选择不与黎妙秀续租，黎妙秀无权要求庞苏女必须将涉案商铺向其出租。因此，在黎妙秀提交的证据不能证明庞苏女仍继续出租商铺，且庞苏女已称收回自用的情况下，黎妙秀要求行使优先承租权缺乏基本的前提。至于黎妙秀称庞苏女是因与黎某串通而不愿继续向黎妙秀出租涉案商铺，因该主张缺乏证据支持，而且庞苏女在庭审过程中对此也不予确认，故本院对黎妙秀该主张不予采信。
关于黎妙秀请求判决由黎妙秀继续承租涉案商铺至其与电信公司的合同期满的问题。本院认为，在目前庞苏女不继续出租涉案商铺的情况下，黎妙秀主张优先承租权并不成立，进而也不能根据优先承租权要求庞苏女与其续签合同，此其一；其二，黎妙秀是否能够延长其租赁期间需要其与庞苏女协商达成一致意见，在不违反法律规定的前提下，对涉案商铺如何处分，包括如何出租，是庞苏女基于其对涉案商铺的所有权所享有的权利，在缺乏法定原因或理由的情况下法院不能以判决的形式对庞苏女如何处分涉案商铺作出要求，故黎妙秀的上述请求缺乏依据，本院不予支持。
关于黎妙秀请求对如果庞苏女收回铺位后又转租他人其应承担的责任予以明确的问题。由于该事实尚未发生，且黎妙秀一审诉讼请求中并不包括该事项，故该问题不属于本案审理的范围，一审法院不作处理并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持，黎妙秀的上诉主张依据不充分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黎妙秀负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长刘建红
代理审判员谭志华
代理审判员郑正坚
裁判日期
二〇一五年一月十四日
书记员
书记员覃心怡
