谢晓阳、谢祚兵律师代理佛山市禅城区人民法院房屋买卖合同纠纷案件
案情简介：被告张婉、黎日明于2017年5月22日收齐楼款，按合同约定应当于2017年5月22日交房，但被告经李渝兴多次催促后，于2017年6月16日交房，逾期26日，根据合同约定被告应向原告支付逾期26天的违约金为29900元。因被告构成违约因此原告有权要求被告支付原告已经支付的中介费23000元。原告认为双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，被告上述行为怠于履行交楼义务，已构成违约。遂原告李渝兴 侯佳杭向佛山市禅城区人民法院起诉
基本信息
审理法院：佛山市禅城区人民法院
案件类型：民事
案 由：房屋买卖合同纠纷
裁判日期：2017-08-24
法 官：黎秋华
审理程序：一审
原告代理律师：
被告代理律师：
文书性质：判决
文书正文
当事人信息
原告：李渝兴，男，1991年3月26日出生，汉族，住。
原告：侯佳杭，女，1989年1月23日出生，汉族，住。
两原告共同委托诉讼代理人：谢晓阳，广东龙浩律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：谢祚兵，广东龙浩律师事务所律师。
被告：张婉，女，1978年11月19日出生，汉族，住，
被告：黎日明，男，1973年4月10日出生，汉族，，
两被告共同委托诉讼代理人：刘正超，广东金腾律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：罗诚，广东金腾律师事务所实习律师。
第三人：佛山市禅城区创宏新房地产中介代理服务部，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水华远村月华巷1号楼首层之一，注册号440602600792356。
经营者：刘伟明。
委托诉讼代理人：谢国祥，男，1995年9月20日出生，汉族，住，系公司员工。
审理经过
原告李渝兴、侯佳杭诉被告张婉、黎日明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理，原告李渝兴及两原告诉讼代理人、两被告诉讼代理人、第三人诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
两原告向本院提出诉讼请求：1、被告按照《房地产买卖合同》中第五条和第七条的约定，承担延期交房26日的违约责任，即支付延迟交房违约金共29900元（26x1150000x0.1%=29900元,2017年5月22日收齐楼款，2017年6月16日交楼）。2、被告立即向原告支付原告已结支付的中介费23000元。3、两被告向原告支付原告的财产损失19039元；4、判令由被告承担本案的诉讼费用。
事实和理由：两原告系夫妻关系，李渝兴于2017年2月18日在第三人的介绍下与两被告签订《房地产买卖合同》，约定两被告将其位于佛山市禅城区港口路33号2区6座602房及2区六座负一层车位DS553号卖给两原告，李渝兴于签订合同当日即支付3万定金给被告，剩余首期款35万按照合同约定于房管部门受理交易递件当天支付，剩余楼款由贷款银行直接支付给被告，合同签订和原告及第三人积极履行合同约定的义务，合同签订当天李渝兴与张婉及第三人到涉案房屋查看，原、被告双方约定交付房屋的时应当包括涉案房屋内的一些家电家私，从双方约定《房屋家私电器清单》中可以得知，被告交付时应将涉案房内的衣柜（2个）、洗漱台（1个）、灶台（1个）、全屋灯饰及三个窗帘等，具体详见被原告提交的图片，然而在被告2017年6月16日交房之时，被告已将上述家电及家私全部拆走，因双方签订的合同约定上述财产属于原告所有，被告拆走违反了合同约定，因此需要赔偿原告安装上述家电家私的损失。
合同中第5条中双方明确约定该房地产交付使用的时间为被告收齐楼款当天，合同第7条第二款之约定守约方有权要求违约方每日按总房款0.1%的标准向守约方支付违约金。本案中被告于2017年5月22日收齐楼款，按合同约定应当于2017年5月22日交房，但被告经李渝兴多次催促后，于2017年6月16日交房，逾期26日，根据合同约定被告应向原告支付逾期26天的违约金为29900元。因被告构成违约因此原告有权要求被告支付原告已经支付的中介费23000元。综上，原告认为双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，被告上述行为怠于履行交楼义务，已构成违约。
被告辩称
两被告辩称：一、黎日明不是本案房屋的共有人，本案房屋是张婉婚前个人购买，属于张婉的婚前个人财产，且黎日明也没有在本案合同上签字，与本案无直接利害关系，不是适格的被告，应依法裁定驳回原告对黎日明的起诉。
本院查明
二、原告要求被告支付延迟交房违约金29900元的请求不应得到支持：1、原告诉请的交房日即银行按揭款到账当日2017年5月22日，张婉已作为高龄产妇怀孕8个多月，妊娠反应比较强烈，行动也非常不便，经常需要黎日明陪同赴医院做产前监测、检查、诊疗，一日三餐等日常生活也得由黎日明陪伴左右，导致张婉向原告交房的精力和时间在客观上得不到及时的保证；2、原告已然知晓张婉在本案房屋内仍留有大量家私家电及生活用品，若张婉要向原告交房，肯定需要一段准备和实施的时间。但是，由于原告选择银行按揭向张婉给付房款，受制于银行层层的审批制度和流程，张婉和原告双方甚至银行都不能预先知晓确切的房款到账时间，客观上造成张婉无法按本案合同约定，于银行按揭款到账当日完成交房，原告将逾期责任全部归于张婉实在不公平！张婉不可能在毫无准备的情况下，于银行按揭款到账当日即2017年5月22日完成交房。事实上，张婉一直在尽最大努力克服客观因素积极履行交房义务，在2017年6月16日完成了对原告的交房义务，距原告诉请的交房日2017年5月22日只有25天（原告诉状中计算的26天有误），应属于合理的范围。综上，原告的第一项诉请不应得到支持。3、退一万步讲，即使延迟交房有张婉的原因，按每日总成交价的千分之一计算违约金明显过高，应予减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。因此，违约金应按照同地段同类房屋租金标准上浮30%计算，而不应按照每日总成交价的千分之一的标准计算。况且，张婉按照约定早已在2017年3月份就配合原告及本案第三人办理完毕了本案房屋的过户手续，已经对原告利益做到了保障。
三、原告要求被告支付其已支付的中介费23000元没有事实和法律依据。不应得到支持。
根据原告提供的房地产买卖代理费支付承诺书（买方）反映，原告是按照本案第三人的工作成果支付中介费。事实上，原告及本案第三人已经在张婉的配合下完成了本案合同的签订和本案房产的过户工作，原告诉请的23000元中介费当然应该由其自己负担；况且，原告诉请的23000元中介费由张婉支付，在本案合同中并没有相关约定。因此，原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到支持。
四、原告要求被告支付19039元的财产损失没有事实和法律依据，不应得到支持。
原告提供的证据尚不能证明其存在19039元的财产损失，也不能证明原告所谓的损失是被告造成。事实上，据张婉事后了解，是当时搬家的工人顺手牵羊拆走了浴室洗手台1个，窗帘2个、灯饰1个，现张婉已经追回，愿意为原告在本案合同约定的范围内将2个窗帘、1个灯饰恢复原状。退一步，根据原告诉状和其提供的房屋家私电器清单反映，原被告双方约定了交付本案房屋时包括的家私电器只有：衣柜（2个）、洗水台（1个）、灶台（1个）、全屋灯饰及三个窗帘。本案房屋内其他以外的设施设备均不属于被告。被告无权要求原告赔偿。因此，原告的第三项诉请不应得到支持。
综上所述，被告恳请贵院依法裁定驳回原告对黎日明的起诉、依法判决驳回原告的全部诉讼请求。
第三人称：按照合同约定，家私、家电等物品属于原告，业主拿走窗帘和灯饰。诉讼中，原告提交以下主要证据：
1、房地产买卖合同、被告张婉房产证复印件、房屋家私电器清单定金收据，证明原、被告已签订房屋买卖合同及原告积极履约，并约定交付的时间、违约责任，中介费的支付等，涉案房屋买卖的形式是带家私出售。
2、中介费支付承诺书及中介费收据、首付收据、银行同贷书、首付款支付凭证、按揭款支付证明，证明原告按照约定如期履行合同义务，被告交付的时间应为首期款当天即2017年5月22日，但张婉一直拖延交付。
3、财产损失证明及其报价单、交房证明及其交房前后图片，证明涉案房屋签订合同前的现状与交付后的现状差异很大，被告拆除了衣柜、洗漱台、灶台等物品。
4、手机短信截图，证明原告有告知被告交付拆除的物品返还，原告并催告被告履约。
5、录音光盘及其文字内容（31页），证明原告叫被告交付房屋，但张婉一直拖延交付。被告拆除物品。
6、报价单、收据，证明在被告不恢复合同前的原状后原告拆除物品所支付的费用及凭证。
诉讼中，被告提交以下主要证据：
1、商品房买卖合同、购房发票及收据、契税完税证、两被告结婚证，证明黎日明不是本案房屋的共有人、本案房屋是张婉婚前个人购买，属于张婉的个人财产，黎日明不是本案适格被告。
2、张婉产前检查病史记录、产前超声影像报告单、医院门诊收费票据，证明在本案合同约定的交房日当日，张婉已作为高龄产妇怀孕8个多月，且经常需要入院监测、检查、诊疗。张婉存在不能及时履行交房义务的客观因素。
本院组织当事人进行了证据交换、质证，对以上证据认证如下：对原告提供的证据，被告对证据1、2无异议，本院予以确认；对证据3中的财产损失证明及照片，被告虽有异议，但第三人当庭予以确认，结合被告答辩，本院确认其真实性；对证据4，经核对手机原件，本院予以确认；对证据5，第三人确认真实性，本院予以确认；对证据3中的报价单、证据6，以上证据并不能客观反映被拆走物件的真实价值，本院不予确认，但作为认定原告损失的参考。对被告提交的证据，经审查，本院其真实性。
本院经审理查明：
2017年2月18日，原告李渝兴、被告张婉、第三人签订了《房地产买卖合同》，约定买卖标的物为佛山市禅城区港口路33号2区6座602房及2区六座负一层车位DS553号。合同还约定：该物业带家私电器出售（详见家私清单），后附的家私清单记载为衣柜2个，地拖清洁桶1个，灶台1个，窗帘3个，洗手台1个，全屋灯饰。该房地产交付使用的时间为被告收齐楼款当天。逾期超过十天的，守约方有权选择要求违约方继续履行合同，并每日按总房款0.1%的标准向守约方支付违约金。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖代理咨询费用，守约方已支付的咨询及代理费由守约方直接向违约方追讨。合同列明卖方为张婉、黎日明，签名处仅有张婉签名。
2017年3月7日，张婉确认收到李渝兴、候佳杭首期款32万元，并出具《收款证明》。
2017年7月5日，第三人出具证明，证明案涉房屋卖方黎日明、张婉在2017年6月16日晚将房屋钥匙交付给买方前将以下物品拆除，包括：入户花园铝合金窗户一个，入户花园灯饰一个，全屋纱窗，窗帘两个及导轨（客厅、主卧），阳台不锈钢晾衣杆两根，浴室洗脸盆柜组合一套，浴室镜子一个，浴室毛巾架一个，主卧及次卧房门门锁，主卧及次卧衣柜柜门，厨房灶台柜门，纸巾盒一个，浴室花洒一套。第三人另于2017年6月21日出具交房证明，证明根据买方李渝兴、候佳杭、卖方张婉、黎日明2017年2月18日签订的上述合同约定，房款已经交清，符合交房条件，卖方于2017年6月16日晚将房屋钥匙交付给买方。
另查明：根据原告提交的报价单、收据，广州市广装装饰设计有限公司出具的报价单显示，窗帘一套（主卧加客厅）2300元；原告2017年7月1日向佛山市石湾区宏昌信五金水暖商行购买洗手台一个1500元；原告2017年7月7日向佛山市红客家具有限公司购买衣柜移门2566元；原告2017年7月16日向佛山市浩亮灯饰经营部购买两个灯具共330元。
庭审中，被告陈述：2009年9月入住案涉房屋。
第三人陈述：签订合同时两原告、两被告均在场。
本院认为
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。案涉合同不存在无效情形,受法律保护,合同各方应依约履行。
关于逾期交房违约金。按照合同约定，被告张婉收齐房款当天即2017年5月22日即应交房。而被告张婉实际于2017年6月16日交房，逾期25天，已明显违反上述合同约定，应承担违约责任。原告要求被告张婉支付延迟交付违约金，有事实和合同依据，应予支持。但因原告主张的违约金标准为日千分之一，两被告对此提出异议，经审查，该标准显然过高，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于违约金标准不超过年利率24%的规定，调整本案违约金标准为年利率24%，据此，被告张婉应支付的违约金为：25×1150000×0.24÷360=19166.67元。因被告未举证证明存在不可抗力、原告对迟延履行同样存在过错等可免除或减轻违约责任的法定事由，故对被告关于不承担延迟交房违约责任的抗辩，本院不予支持。
关于中介费。根据合同约定，原告有权直接向被告追讨中介费的前提为买卖任何一方违约导致物业无法成交，而本案中，物业已实际交付给原告，故原告该主张缺乏依据，本院不予支持。
关于财产损失。根据合同约定，案涉房屋为带家私家电出售，而结合当事人陈述、被告答辩及相关证据，可以确认房屋交付后，被告张婉在家私电器清单中承诺的物品中，2个窗帘、2个衣柜门、1个洗手台、1个入户花园灯饰缺失，即被告交付的房屋不符合约定，应承担违约责任。被告张婉虽提出可恢复原状，但由于原告提供初步证据证明对上述物品已经重置，恢复原状已不能弥补其损失，故应由被告张婉承担赔偿损失的违约责任。由于原告未能举证证明缺失物品的具体型号、规格及实际价值，因此结合相关物品的使用年限、原告提供的参考价格，本院酌定原告因上述物品缺失而受到的损失为3000元。
关于被告黎日明的责任承担。被告黎日明未在案涉合同上签名，并非合同当事人，不应受该合同约束而向两原告承担违约责任。但由于被告张婉的上述债务发生在夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，被告黎日明应承担连带清偿责任。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告张婉、黎日明在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李渝兴、候佳杭支付逾期交房违约金19166.67元；
二、被告张婉、黎日明在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李渝兴、候佳杭赔偿损失3000元；
三、驳回原告李渝兴、候佳杭的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费799元，由原告李渝兴、候佳杭负担367元，由被告张婉、黎日明负担432元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判人员
审判员黎秋华
裁判日期
二〇一七年八月二十四日
书记员
书记员吴章斐
